Combien d’années pour rentabiliser son achat immobilier ?

Pour bien calculer le rendement d’un bien immobilier, de nombreux facteurs doivent être pris en compte. Mais avant de vous lancer dans ces calculs, un jalon important réside dans le nombre d’années qu’il faudra pour que votre achat immobilier devienne rentable, c’est-à-dire le nombre d’années que vous allez passer à amortir les frais liés à l’acquisition d’un logement. Kermarrec Promotion vous aide à y voir clair et à prendre les bonnes décisions : suivez le guide.
A la recherche d’un bien en Ille-et-Vilaine ? Découvrez nos programmes neufs à Rennes.

Tout investissement immobilier a un coût, que vous cherchiez à devenir propriétaire de votre future résidence principale ou que vous souhaitiez acheter dans le cadre d’un investissement locatif. Pour que votre achat devienne rentable, au sens où il commence à vous faire gagner de l’argent par rapport au fait de rester en location par exemple, il est nécessaire de calculer l’ensemble des frais fixes liés à l’achat. Ce sont principalement les coûts suivants :

• Frais de notaire, dont le taux est différent selon que vous achetez dans l’ancien ou dans le neuf.
• Les éventuels frais d’agence, si vous achetez dans l’ancien. Ils n’existent pas dans le cadre d’un achat d’appartement au sein d’un programme immobilier neuf.
• Intérêts de votre emprunt, y compris les frais liés à l’assurance emprunteur.
• Attention, ne comptez pas le montant de votre apport initial comme coût lié à l’achat, cela fausserait les calculs, dans le neuf comme dans l’ancien.

Une fois que vous avez additionné le montant de ces coûts, le calcul de la rentabilité de votre achat immobilier devient aisé : c’est tout simplement le temps qu’il faudra pour que le cumul de vos mensualités devienne supérieur aux frais liés à l’achat de votre logement.
En d’autres termes, c’est le moment où les mensualités de remboursement de votre crédit commencent à servir à acheter l’appartement lui-même, plutôt qu’à rembourser les frais liés à l’acte d’achat.

En 2019, la durée d’amortissement d’un achat immobilier pouvait être relativement courte ! En effet, avec des taux d’emprunts extrêmement bas, les frais d’accession à la propriété restaient contenus, surtout dans le parc immobilier neuf où les frais de notaire s’élèvent de 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Des durées moyennes de 4 à 5 ans d’amortissement, selon le calcul décrit plus haut, n’étaient pas rares. Bien entendu, cette durée est une moyenne, qui dépend de beaucoup de facteurs, comme :

• La part de votre apport, qui influe toujours très fortement sur le coût total de l’emprunt
• Le montant des frais d’agence, dans le cas d’un achat dans l’ancien
• Les frais de notaires afférents au type de logement acheté, ancien ou neuf

En 2023, le nombre d’années pour rentabiliser son achat immobilier s’est nettement allongé, principalement en raison de la remontée brutale des taux d’intérêt, mais aussi du maintien, voire de l’augmentation, des prix des logements.
N’hésitez pas à contacter Kermarrec Promotion pour demander conseil et connaître la rentabilité de l’achat d’un appartement neuf.

Lorsqu’il s’agit de choisir entre l’immobilier neuf et l’immobilier dans l’ancien, de nombreux facteurs entrent en jeu. Les prix d’achat ne sont pas les mêmes à surface égale et beaucoup d’incitations fiscales et d’aides existent pour les acheteurs du neuf.

L’immobilier neuf est certes un peu plus cher à l’achat que l’immobilier ancien. La TVA de 20 % et la qualité des matériaux et des équipements neufs expliquent en partie l’écart de prix.
Cependant, notez que les biens anciens peuvent nécessiter des travaux de rénovation alors que vous êtes couverts par la garantie décennale en cas d’achat dans le neuf. Tenez également compte du fait que les normes de construction récentes ont un impact considérable sur l’empreinte énergétique des logements, avec à la clé des factures d’électricité ou de gaz bien moindres. Assurez-vous, en cas d’achat dans l’ancien, de diagnostics techniques performants : évitez les passoires thermiques par exemple.
Notez enfin que les logements neufs des programmes immobiliers actuels sont majoritairement livrés avec des places de parking.

L’achat d’un bien immobilier neuf peut offrir des avantages en matière de financement. Par exemple, le relèvement des plafonds de ressources pour le PTZ 2024 permet à un nombre plus important d’accédants d’en bénéficier.
Parallèlement, beaucoup de villes favorisent l’accession à la propriété pour les primo-accédants avec des aides spécifiques. La ville de Brest a par exemple mis en place son passeport Ti Accession.
Sur le plan des avantages fiscaux, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier d’avantages importants en achetant dans le neuf. La loi Pinel, suivie de la loi Pinel+, par exemple, permet de réduire vos impôts de façon substantielle. Cet avantage fiscal n’est pas disponible pour l’immobilier ancien.