Calculer un loyer avec la loi Pinel à Rennes
La loi Pinel permet de réaliser des économies d’impôt en investissant dans des logements neufs destinés à la location. Ce dispositif a pour objectif de favoriser la construction de nouveaux logements grâce à l’investissement locatif privé. En contrepartie des avantages fiscaux accordés, les loyers sont soumis à un calcul spécifique. Nous vous expliquons en détail comment calculer un loyer Pinel dans l’un de nos appartements neufs à Rennes ou dans les communes limitrophes.
Le dispositif Pinel en bref
Le dispositif Pinel a pour objectif principal de stimuler la construction de programmes immobiliers neufs, notamment dans les zones où l’offre locative ne répond pas à la demande croissante en logements.
Afin d’inciter les investisseurs à se tourner vers l’immobilier neuf, ce dispositif propose des avantages fiscaux en échange de leur engagement à mettre le bien en location pour une certaine durée.
Pour ajuster l’offre de logements neufs à la demande, plusieurs zones géographiques ont été définies, selon le niveau d’intensité du marché locatif. C’est cette classification qui détermine les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyer, dans le but de favoriser l’accès au logement des ménages modestes.
Les zones éligibles sont ainsi classées d’après leur dynamisme économique et leur attractivité pour les investisseurs. Plus la demande locative est forte, plus les plafonds de loyers sont élevés, et inversement. La zone A, qui concerne les grandes agglomérations telles que Paris, Lyon et Marseille, obtient un plafond de loyer plus élevé que les zones B1 et B2, qui intègrent des villes de taille moyenne où le plafonnement des loyers est plus bas, car en zone moins tendue.
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Le Pinel breton, un dispositif dérogatoire
Depuis 2020, une expérimentation a été lancée en Bretagne pour permettre une meilleure adéquation du dispositif Pinel aux enjeux territoriaux. Cette mesure dérogatoire confère à la région le pouvoir de désigner les communes et les parties de communes éligibles, en fonction de leurs besoins en matière de logements destinés à la location. Il revient dès lors au préfet de fixer les plafonds de loyers pour chaque localité, de même que les plafonds de ressources des locataires, contrairement à ce que prévoit le dispositif pour le reste du territoire français.
Notez qu’à la suite d’un investissement Pinel réalisé en Bretagne, il est nécessaire de remplir une déclaration annuelle. Ce formulaire doit contenir des informations permettant d’identifier le logement mis en location, le niveau de ressources du locataire, ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l’année.
Les réductions fiscales Pinel à Rennes
Avec la fin du dispositif Pinel en 2024, mieux vaut concrétiser rapidement votre projet. Les taux demeurent attractifs, bien que la réduction fiscale ait été réduite par rapport aux années précédentes. En 2024, vous pourrez par conséquent investir en Pinel et bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 14 % du prix d’achat d’un appartement neuf.
Prenons un exemple : vous envisagez d’investir dans un appartement à Rennes avec le Pinel breton. Vous achetez un appartement de type T2 au prix de 250 000 €. Comme le plafond de l’investissement Pinel est fixé à ce montant, la réduction fiscale sera maximale.
Si vous choisissez de louer votre appartement pendant une période de 9 ans, vous bénéficierez d’une réduction fiscale de 12 % du montant investi, ce qui équivaut à une économie pouvant atteindre la somme de 36 000 €.
À la fin de cette période, vous aurez la possibilité de prolonger l’engagement de location pour une durée supplémentaire de trois ans.
Le calcul d’un loyer Pinel à Rennes
Pour déterminer le montant maximum d’un loyer Pinel auquel un logement neuf peut être loué, trois éléments de calcul entrent en jeu :
- La surface du bien
- Le coefficient multiplicateur
- Le plafond de loyer correspondant à la zone du bien
Pour commencer, vous devez déterminer la surface utile du logement, qui correspond à la surface habitable totale ajoutée à la moitié de la surface des annexes éventuelles, telles qu’un balcon, une terrasse ou une cave, dans la limite de 8 m².
Un garage ou une place de stationnement ne font pas partie des surfaces annexes, ils ne sont donc pas à prendre en compte dans ce calcul.
Imaginons maintenant deux cas de figure pour illustrer le calcul à faire.
Premier exemple
Un appartement de 45 m² est doté d’un balcon de 6 m². La surface utile est de 45 m² + 3 m² = 48 m².
Deuxième exemple
Un appartement de 100 m² dispose d’une terrasse de 20 m². La surface utile est de 100 m² + 8 m² = 108 m² (car une surface annexe est limitée à 8 m²).
Une fois que la surface utile est déterminée, le calcul se fait selon la formule suivante :
(plafond mensuel par zone et par m² de loyer) x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile
Reprenons les deux exemples cités plus haut pour illustrer la manière d’appliquer le coefficient multiplicateur.
Premier exemple
| Calcul de la surface utile | 45 m² + (6/2) = 48 m² |
| plafond du loyer Pinel à Rennes | 10,93 €/m² |
| loyer applicable à Rennes | 10,93 x (0,7 + 19/48) x 48 = 574 €/mois |
Deuxième exemple
| calcul de la surface utile | 100 m² + 8 m² = 108 m² |
| plafond du loyer Pinel à Rennes | 10,93 €/m² |
| loyer applicable à Rennes | 10,93 x (0,7 + 19/108) x 108 = 1 032 €/mois |
Le plafond des loyers respectifs est ainsi de 574 € dans le premier cas, et de 1 032 € dans le deuxième. Notez que les charges de copropriété ne font pas partie de ce calcul, elles sont à ajouter au montant du loyer. Enfin, le loyer peut faire l’objet d’une révision annuelle selon l’indice de référence publié par l’INSEE, à la date mentionnée dans le contrat de location initial.
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