Investissement immobilier : comment calculer le rendement locatif ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? La question de la rentabilité de votre opération immobilière est certainement celle qui soulève le plus de questions.
L’objectif de tout investisseur étant de se dégager des revenus complémentaires, il faut donc pour cela que le logement rapporte, sur la durée de l’investissement, plus qu’il ne coûte.
C’est ici que le taux de rentabilité exprimé en pourcentage entre en ligne de compte.
Comment calculer la rentabilité d’un bien ? Quelles sont les méthodes ? Kermarrec Promotion répond à toutes ces questions.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative désigne le rapport entre la somme investie et les revenus locatifs que le bien immobilier va générer par le biais des loyers perçus chaque année.
Il s’agit d’un indicateur clé et d’un outil de décision majeur. Avant d’investir dans l’immobilier neuf à Rennes, en Ille-et-Vilaine ou dans une autre ville de Bretagne, il va donc falloir le calculer précisément.
Pour cela, il faut distinguer la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette d’impôts (appelée rentabilité nette-nette).
Comment calculer le rendement locatif ?
Le calcul de la rentabilité locative d’un bien peut se calculer selon plusieurs méthodes.
La rentabilité locative brute
Le calcul de la rentabilité locative brute est la méthode la plus simple. Cet indicateur donne une vision rapide du taux de rendement d’un bien et permet de faire un premier tri avant de prendre une décision. Le calcul se fait en se basant sur le prix d’achat du bien immobilier et les loyers perçus annuellement selon le calcul suivant :
Rendement locatif brut = (loyer mensuel x 12)/prix total d’achat du bien x 100
La rentabilité locative nette
Plus approfondi, le calcul de la rentabilité nette prend en compte les charges locatives non récupérables, la taxe foncière, les frais de gestion et d’entretien du bien.
La rentabilité locative nette se calcule selon la formule suivante :
Rendement locatif net = (loyer annuel – charges et frais)/prix total d’achat du bien x 100
La rentabilité locative nette-nette
Pour évaluer au plus près la rentabilité d’un investissement immobilier, il faudra tenir compte de la fiscalité. Le rendement net d’impôts va dépendre de la situation fiscale de chaque investisseur et de plusieurs facteurs :
- Le type de location : vide ou meublée
- Le régime fiscal : micro-foncier, micro-BIC ou régime réel
- Les dispositifs de défiscalisation utilisés : Loi Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie…
Le calcul du rendement net-net se fait donc au cas par cas en prenant la formule suivante :
Rendement locatif net d’impôts = (loyer annuel – (charges + impôts))/prix total d’achat x 100
Il s’agit du calcul du taux de rendement le plus fiable et le plus proche de la réalité.
Pourquoi évaluer le rendement locatif ?
Calculer le taux de rentabilité d’un investissement locatif permet de sécuriser votre investissement. Il peut évoluer d’une année sur l’autre.
Il s’agit avant tout d’un outil de décision important qui vous permettra d’effectuer un choix éclairé entre plusieurs biens.
D’autres critères feront fluctuer ce taux comme le type de bien, la surface, la situation géographique ou encore les caractéristiques.
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