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Investissement locatif : comment le financer ?

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Les raisons d’investir dans le neuf sont nombreuses, mais pour concrétiser ce projet il faudra préparer le financement de cette opération. Plusieurs options de financement sont possibles. Quel prêt immobilier pour le locatif choisir ? Quelles sont les autres options ? Comment réduire son investissement ? Kermarrec Promotion vous guide. 

Le financement par fonds propres : vraie bonne idée ? 

Cela ne représente pas la majorité, mais il est possible de financer intégralement l’acquisition d’un bien immobilier sans avoir recours à un crédit pour l’investissement locatif. L’avantage évident est de faciliter le dossier d’investissement. La contrepartie, c’est qu’il ne sera pas possible de bénéficier de l’effet de levier du crédit ni de déduire les intérêts d’emprunt. La bonne formule consisterait plutôt à utiliser une partie de ces fonds en apport et à conserver le reste en cas de besoin ou en diversifiant ses placements. 

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Un prêt pour un investissement locatif : quelles options ?

Le recours au crédit immobilier est beaucoup plus fréquemment utilisé. Deux types de prêts se distinguent. 

Le prêt amortissable

Il s’agit du prêt immobilier le plus utilisé pour financer un projet d’investissement locatif. Derrière ce terme se cache le remboursement chaque mois du capital et des intérêts. Le prêt amortissable se décline en plusieurs versions dont les avantages vont différer en fonction de votre profil. On retrouve ainsi :

  • Le prêt à taux fixe, qui reste immuable
  • Le prêt à taux variable (ou taux révisable) qui peut être modifié
  • Le prêt modulable qui permet de jouer sur le montant des mensualités
  • Le prêt progressif pour les revenus qui augmentent au cours de la carrière

Le prêt in fine

Moins connu, ce type de crédit immobilier a pourtant de sérieux atouts pour les investisseurs qui sont fortement imposés. Seuls les intérêts et les assurances sont remboursés mensuellement, permettant ainsi de les déduire fiscalement tout en réduisant le montant des mensualités. À l’issue du prêt, l’intégralité du capital est remboursé en une fois. Il est accessible aussi bien pour un professionnel qu’un particulier ou encore une SCI. 

La défiscalisation au service du financement de votre investissement

Outre le financement en lui-même, la fiscalité revêt une importance de taille. Tous les propriétaires bailleurs (dont vous allez faire partie) peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs :

  • En location nue, ils sont déduits de vos revenus fonciers ;
  • En location meublé sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), les intérêts sont déduits de vos recettes locatives si vous êtes au régime réel. Ce statut est compatible avec la loi Censi-Bouvard. En régime micro, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers perçus ;
  • En location meublé sous statut LMP (loueur en meublé professionnel), les intérêts entrent dans les charges et sont déductibles de vos revenus. Il est également possible d’imputer le déficit foncier des revenus imposables. 

Le dispositif Pinel permet d’investir dans le neuf sans apport tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % selon la durée d’engagement de mise en location. Vous pourrez également déduire les intérêts d’emprunt. 

La Société Civile Immobilière : pour investir à plusieurs

Si un investissement seul vous semble trop lourd, il est possible d’investir à plusieurs en société civile immobilière (SCI). En s’associant avec un partenaire ou un membre de votre famille (on parle alors de SCI familiale), votre apport en numéraire est moins élevé que lors d’un achat seul. Mathématiquement, votre capacité d’emprunt se trouve augmentée. En outre, les charges et les frais d’acquisition liés à l’investissement sont répartis au prorata des parts que vous détenez dans la SCI.