Tout savoir sur le nouveau dispositif d’investissement locatif Jeanbrun

C’est une nouvelle opportunité pour le marché immobilier français, grâce au nouveau dispositif fiscal, portée par le nouveau dispositif fiscal de Vincent Jeanbrun, le ministre de la Ville et du Logement.
Ce nouveau texte législatif s’inscrit dans le cadre de la nouvelle loi de finances 2026, dans une volonté gouvernementale de redynamiser la construction de logements neufs et la rénovation du bâti existant.

Face à la crise de la construction et à la tension sur la location de logements, ce nouveau statut fiscal pour le bailleur privé vise à répondre à la pénurie de logements tout en stabilisant le marché après la fin du dispositif Pinel.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif repose sur un mécanisme puissant d’amortissement immobilier. L’objectif est de stimuler les investissements dans du logement locatif intermédiaire, pour que les français puissent accéder à une location de qualité à un prix maîtrisé.

Ce système s’adresse aux investisseurs souhaitant :

  • Réduire leurs impôts
  • Optimiser leurs avantages fiscaux
  • Se constituer un patrimoine durable
  • Générer des revenus complémentaires pour la retraite
  • Sécuriser un investissement sur le marché locatif privé

Grâce à l’amortissement, le bailleur privé peut déduire une partie importante du coût de son bien, de ses revenus imposables, ce qui diminue significativement son impôt sur le revenu.

Les principales caractéristiques du dispositif

Le fonctionnement du dispositif Jeanbrun repose sur des caractéristiques bien précises et une gestion optimisée du revenu foncier pour le contribuable :

  • Types de biens éligibles : Ce dispositif concerne tous les programmes neufs sans distinction de zonage. C’est l’acte de vente qui fait date et doit être signé avant le 31/12/2028. Son objectif est clair : dynamiser le parc de logements du marché privé.
  • Le mécanisme d’amortissement : L’investisseur peut déduire jusqu’à 80 % du prix de revient du bien de son revenu imposable. Concrètement, cela signifie que sur un bien acquis plusieurs centaines de milliers d’euros, une large part du montant investi devient amortissable.

Où s’applique ce dispositif ?

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun pourrait s’appliquer sans zonage strict, mais des critères de tension locative pourraient être retenus pour cibler les territoires prioritaires. Cela permettrait de soutenir l’offre là où les besoins intermédiaires en logement sont les plus importants.

Quelles sont les obligations des bailleurs privés ?

Pour favoriser le déploiement du dispositif, le législateur a prévu un encadrement peu restrictif pour le bailleur privé :

  • Des loyers plafonnés : Le loyer est soumis à un plafond au m², calqué sur les tarifs de l’immobilier intermédiaire.
  • Plafonds de ressources : Le locataire ne doit pas dépasser un certain niveau de revenus annuels, afin de maintenir une vocation sociale ou intermédiaire.
  • Mixité sociale : Bien que géré par le secteur privé, le dispositif participe à l’effort de cohésion sociale en proposant une offre de location plus accessible que le marché libre.

Avantages et enjeux du dispositif

Quels sont les avantages fiscaux concernés sur du neuf ?

Ce dispositif repose sur la puissance de l’amortissement et sur une stratégie d’optimisation du revenu imposable. Voici les chiffres clés à retenir pour votre stratégie d’investissement immobilier :

  • Taux d’amortissements attractifs : Selon le type de location, vous bénéficiez d’un taux allant de 3,5 % à 5,5 % (intermédiaire, social ou très social).
  • Plafonds d’amortissements : La déduction annuelle est encadrée entre 8 000 € et 12 000 €, toujours selon la typologie de votre bien et son caractère social.
  • Déficit foncier renforcé : Les charges liées à la location (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux) sont déductibles. Le déficit foncier peut atteindre 10 700 €, réduisant mécaniquement le montant d’impôt à payer.

C’est un levier de fiscalité extrêmement efficace pour se constituer un patrimoine tout en protégeant son rendement net d’impôt.

Comparaison avec l’ancien dispositif Pinel

Si le Pinel permettait une déduction directe d’impôt, la loi Jeanbrun offre une souplesse supérieure. La grande différence réside dans le traitement comptable : là où le Pinel s’arrêtait après 12 ans, l’amortissement Jeanbrun peut se prolonger, offrant une vision de long terme sur la rentabilité.

 

Cas pratique et exemple d'imposition

Prenons l’achat d’un bien neuf d’une valeur de 280 000 € loué à Rennes en secteur intermédiaire. La partie amortissable représente 80% soit 224 000 €

  • Amortissement annuel : Avec un taux de 3,5 %, vous pourrez déduire 7 840 € de votre revenu imposable.
  • Impact fiscal : En ajoutant le déficit foncier lié aux intérêts, vous pouvez réduire votre imposition globale de plusieurs milliers d’euros par an.

Témoignage d’investisseur

Philippe S., bailleur en Zone A : « Grâce au dispositif Jeanbrun, j’envisage d’investir dans un T2 neuf à Rennes. L’amortissement me permettra de réduire mes impôts de près de 5 000 € par an, tout en percevant des loyers stables. Un vrai coup de pouce pour ma retraite ! »

Conclusion

Le dispositif Jeanbrun marque une étape clé pour tout bailleur souhaitant optimiser sa fiscalité immobilière. Inscrit dans le plan de relance présenté par le ministre du logement, il combine réduction de l’imposition, soutien à la construction et réponse aux besoins en logements intermédiaires. Ce nouveau statut s’impose ainsi comme le pilier de la stratégie d’investissement locatif, en favorisant un loyer accessible pour chaque foyer ; tout en garantissant une visibilité fiscale et une rentabilité durable sur la durée.

Suivre de près les actualités immobilières devient donc indispensable pour saisir toutes les opportunités offertes par ce mécanisme et réussir sereinement votre futur investissement.