Comprendre le Bail Réel Solidaire : Un Guide Complet pour 2025

L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) est une entité à but non lucratif, agréée par l’État, dont la mission est d’acquérir des terrains pour permettre l’accession à la propriété de logements à un prix abordable. Cet OFS gère le foncier de manière solidaire et durable.

La particularité de ce dispositif repose sur la dissociation du bâti et du foncier. L’OFS reste propriétaire du terrain, tandis que l’acquéreur n’achète que le droit d’utiliser ce terrain sur une très longue durée (via un bail), ce qui réduit considérablement le coût de l’achat du logement.

Le BRS a une forte vocation sociale, et son impact est crucial pour pérenniser une offre de logements abordables, en particulier dans les zones à forte tension immobilière comme Rennes. Ce mécanisme empêche la spéculation sur le foncier et assure que le logement restera abordable lors des reventes futures.

Le Bail Réel Solidaire offre des bénéfices significatifs pour les ménages éligibles. Le principal avantage est la réduction substantielle du prix d’achat du logement (souvent de 15 % à 50 % par rapport au marché classique) car le coût du terrain n’est pas inclus.

Le dispositif permet également de sécuriser le parcours résidentiel des acquéreurs. En plus du prix d’achat réduit, le client bénéficie d’avantages financiers majeurs. Il peut obtenir une TVA réduite, à 5,5 % par exemple, au lieu de 20 % pour l’achat du logement neuf.

De plus, certains territoires accordent un abattement de la taxe foncière sur le bâti, pouvant aller jusqu’à 100 %, ce qui représente une économie notable. Ce cadre juridique solidaire offre des protections spécifiques pour l’acquéreur tout au long de la durée du bail.

Le Rôle Central de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS)

L’OFS agit en tant que maillon essentiel du Bail Réel Solidaire. Il acquiert le terrain par divers moyens, comme l’achat ou l’apport en nature par une collectivité. Il est le seul propriétaire du foncier et le garant de la vocation sociale du BRS.

Une fois le terrain acquis, l’OFS en assure la gestion et conclut un bail réel solidaire avec le ménage. Ce bail peut durer de 18 à 99 ans. En échange de l’usage du terrain, le propriétaire du logement paie une redevance mensuelle, dont le montant est souvent minime.

Les clauses du bail encadrent la durée du dispositif, les conditions de redevance, mais aussi celles de revente. La revente du logement est encadrée pour assurer que le prix reste accessible aux futurs acheteurs éligibles.

Conditions d’Éligibilité et Processus d’Acquisition

Pour bénéficier du BRS, les ménages doivent respecter des plafonds de ressources fixés par la loi, qui varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du logement. L’occupation du bien doit être la résidence principale de l’acquéreur.

Le processus d’achat débute par la recherche d’un bien en BRS, généralement proposé par des promoteurs immobiliers ou des bailleurs sociaux. Une fois le bien trouvé, les démarches incluent l’obtention des financements nécessaires et la signature du bail réel avec l’OFS puis de l’acte authentique d’achat du bâti.

La Revente d’un Bien en BRS : Spécificités et Encadrement

Le prix de revente est strictement encadré pour garantir la pérennité de l’objectif social du dispositif solidaire. Si le propriétaire décide de vendre, l’OFS peut exercer un droit de préemption ou le prix est plafonné selon un mode de calcul précis qui ne prend en compte que la valorisation du bâti.

Ce mécanisme permet à l’acheteur de valoriser son investissement initial tout en s’assurant que le logement restera abordable pour l’acheteur suivant. En cas de transmission ou de succession, le bien peut être cédé aux héritiers s’ils respectent les mêmes conditions de ressources que le premier propriétaire.

Le Bail Réel Solidaire n’est plus un concept marginal mais une composante de plus en plus intégrée dans la stratégie de construction et d’aménagement du territoire.

Une Solution d’Avenir pour la Promotion Immobilière

De plus en plus de promoteurs immobiliers intègrent des logements en BRS dans leurs programmes neufs en 2025. Cette solution permet de répondre à la demande de logements accessibles dans les zones tendues, comme à Rennes.

Le Bail Réel Solidaire joue un rôle clé dans la diversification de l’offre de logements neufs, en proposant une alternative concrète à l’achat classique pour les ménages aux revenus modestes.

Le BRS est une réponse aux besoins des collectivités, qui l’utilisent pour favoriser la mixité sociale et proposer des solutions d’accession à la propriété qui ne dépendent pas des fluctuations du marché du foncier.

Les incitations et subventions publiques, couplées à l’action des OFS, favorisent le développement de ces opérations et encouragent les promoteurs à s’engager dans ce modèle.

Témoignages et Retours d’Expérience

Des exemples de projets BRS réussis, dans des villes comme Paris, Rennes ou Lyon, viennent illustrer la pertinence et l’efficacité du dispositif pour les collectivités et les acquéreurs.

Les retours d’expérience des clients sont très positifs, soulignant la fierté de devenir propriétaire à un prix abordable. Les professionnels de l’immobilier reconnaissent également la solidité du modèle.

Questions Fréquemment Posées sur le BRS

• La taxe foncière est-elle due ? Oui, le propriétaire s’acquitte de la taxe foncière sur le bâti. Cependant, de nombreuses communes accordent un abattement de 30 % à 100 %.
• Puis-je louer mon bien en BRS ? Non, le logement doit être la résidence principale de l’acquéreur.
• Comment la redevance pour le foncier est-elle calculée ? Cette charge mensuelle est souvent faible et son montant est précisé dans le bail. Il permet de couvrir les frais de gestion du terrain par l’OFS.

Kermarrec Promotion est en capacité de vous proposer plusieurs logements neufs en BRS, avec des prix en dessous du marché libre. Parmi nos programmes immobiliers, vous en trouverez notamment à proximité immédiate de Rennes, avec une livraison en 2025.