Espace Loire – Bretagne : Analyse du marché Tertiaire

Dans leur publication « Dynamiques Métropolitaines », les agences d’urbanisme de l’Espace Loire-Bretagne présentent leur analyse du marché tertiaire en 2010 au sein de l’EMLB, et comparent les chiffres des 5 principales villes de l’Ouest.

Les transactions : en comparant la répartition neuf/seconde main des transactions réalisées, il s’avère que la demande s’oriente de plus en plus vers le neuf dont la proportion est plus importante que dans d’autres métropoles françaises. Le phénomène est particulièrement marqué sur Rennes (60%-40%) et St Nazaire (65%-35%). Sur Angers, Brest et Nantes à l’inverse, les commercialisations concernent majoritairement une offre « premium » de seconde main à loyers plus bas que le neuf (45%-55%).

La demande : conformément à la tendance française en période de crise sur Brest, Nantes et Rennes les transactions s’orientent plutôt vers les petites surfaces à la location (entre 65% et 80% de locations). Les marchés anciens disposent d’un parc important qui répond aux besoins de réorganisations structurelles des entreprises. En revanche sur Angers et St Nazaire le volume des ventes et des locations s’équilibre.

La répartition entre périphérie et centre-ville : les marchés sont principalement situés en périphérie pour le neuf, et intramuros pour l’offre de seconde main – comme c’est le cas de Rennes et de Brest (85% et 80% pour la périphérie). Néanmoins, à Nantes les projets Euronantes et Île de Nantes situés en ville inversent la tendance générale (55% pour la périphérie), de même à Angers où le marché central est important (32%). À St Nazaire, l’offre se développe nettement en périphérie (80%) en parallèle du projet Villes-Gare de centre-ville initié en 2009.

Développement et métropolisation : avec la tertiairisation de l’économie dans toutes les métropoles de Loire-Bretagne, l’immobilier de bureaux participe désormais du développement de celles-ci. Tout en répondant aux besoins locaux, l’offre sur les capitales régionales s’adresse aux grandes entreprises et aux administrations en quête de déploiement sur le Grand Ouest. Des projets structurels tels le ferroviaire confortent ce phénomène.

Les principaux projets sur Brest : le Plateau des Capucins, soit 42.000m² SHON en bureaux sur les 106.000m² SHON prévus au total, et le Crédit Mutuel ARKÉA soit 16.500m² SHON livré début 2012 qui accueillera 750 personnes.

Les principaux projets sur Rennes : EuroRennes, soit 160.000m² SHON de bureaux sur le secteur de la gare qui s’appuie sur l’arrivée de la LGV et dont les premières livraisons auront lieu en 2015, et ViaSilva 2040 projet récompensé par l’État qui offrira entre autre 500.000m² de bureaux.

Le principal projet sur Nantes : Euronantes, soit potentiellement 600.000m² SHON de bureaux au sein d’un projet mixte (tertiaire, commercial, logement, équipements) qui représentera le pôle d’affaire le plus important de la côte atlantique.

(d’après un dossier paru dans Dynamiques Métropolitaines – AUDIAR – édition n°3 de novembre 2011)